近日，中國國際投資促進會投資與創新專委會、賓大沃頓中國中心、N+C投融資研究院聯合主辦了“第六期投融資周末大講堂”。活動主題為“中國基礎設施REITs實踐與探索”。在圓桌論壇環節，來自業內專家圍繞目前境內基礎設施REITs主要適用行業、我國基礎設施REITs未來市場規模等問題展開了研討。

　　相關閱讀：

　　光大水務羅俊嶺：基礎設施REITs試點為環保行業融資迎利好

REITs是非常廣闊的藍海

中國國際工程咨詢公司研究中心副主任徐成彬分析認為，理論上，具有穩定現金流的權益資產都可以支持REITs。REITs是非常廣闊的藍海，從未來預期看至少是萬億元級別的規模。我國公募REITs從基礎設施起步，基礎設施資產行業領域廣泛。從目前調研看，產業園區、倉儲物流非常踴躍；其次是環保項目，特別是污水處理、垃圾處理等環保企業很積極；此外，收費公路等交通項目，以及數據中心等新基建也充滿期待。總體而言，目前積極準備試點的項目非常可觀，從未來發展看REITs行業范圍將進一步延伸和拓展。

新加坡交易所北京代表處首席代表謝采含表示，基礎設施REITs現金流比較穩定，但前期回報率會稍微低一些，要經過一些時間讓資產逐漸成熟。投資人一旦看到有成長空間，會覺得這樣的資產適合他們，就會關注公募REITs市場。從REITs整體發展情況看，新加坡REITs發展時對資產類比較開放，“我們為了讓市場熟悉這個新的金融產品，選擇先以投資人熟悉的一些資產，比如商場、寫字樓、工業、倉儲物流等類型的資產來開啟市場，這樣可以幫助REITs成長。”

據謝采含介紹，新加坡剛開始發展REITs時不是很順利，都是有一個過程。對于投資者來講，如果不熟悉產品，新產品發布時機不對，就完全不會關注這個產品。現在國內這個時點做REITs試點，時機剛剛好。此外，通過這次抗擊疫情也讓世界看到了中國的實力，這個時候推出REITs是最好的時間節點。

三類資產受到投資人青睞

國家發展改革委投資研究所副研究員李澤正表示，未來我國基礎設施REITs市場的潛在規模很大，因此看好其未來發展機遇。

“根據國家統計局的數據計算，從基礎設施的固定資本形成規模看，按照6%~10%的不動產證券化覆蓋率，基礎設施REITs未來有8萬億~13萬億元的潛在市場規模。”李澤正分析說，再加上近年來大數據中心、物流倉儲等新型基礎設施的發展，未來我國REITs的市場潛力非常大，甚至可能再造一個資本市場。

中聯基金管理有限公司總裁何亮宇表示，這次基礎設施REITs試點很明確，就是基礎設施領域的不動產投資信托基金產品。其類別劃分得非常清晰，交通類、倉儲類、新基建、環保，還有園區，這些是可以做的。三類資產可能在試點階段就會被投資人重點追捧：第一類是倉儲產品，投資者也很需要這樣的好產品；第二類是收益比較穩定的產品，比如高速公路和環保類污水處理等資產類別。高速公路和污水處理兩類產品具有經營權，可能20年或30年以后是衰減的過程，但每年的派息還是很高的，現金回流很好；第三類就是整個資產比較大的產品，比如一些經濟基礎條件比較好、未來經濟增長預期比較明確區域的工業園區等。隨著未來試點的擴容以及資產方向的進一步加大，市場可選擇的機會還是很多。

試點要把“這個門”開好

　　相關閱讀：

　　光大水務羅俊嶺：基礎設施REITs試點為環保行業融資迎利好

談到基礎設施REITs的規模時，何亮宇表示，最重要的就是基礎設施REITs試點要把“這個門”開好，即讓產品適銷對路、供需兩旺，讓這個市場能夠起步和發展，這是非常重要的。解決了這個基本問題后，它的市場前景是非常廣闊的。不僅要解決融資人和投資人各自的需求，這個產品還需要滿足監管者對風險把握的要求，需要在這三者之間找到平衡，這可能是試點階段特別要關注的事情。這次市場上非常活躍，大量機構在申請試點，最終的試點結果一定是優中選優、好中選好。

何亮宇分析說，特別期待第一次試點能夠讓投融資雙方都找到特別好的感覺，為后面進一步發展打下良好的基礎。只要試點開始時選擇好的資產，由企業來試點，把這起步起好了，整個市場發展前景還是很令人期待的。

何亮宇提醒說，要注意呵護這個市場，讓大家都能夠獲得長期回報。這是非常復雜的系統工程，發行人合理訴求怎么保證，投資人怎么建設、怎么引導，監管怎么看待這個問題，REITs的規則可能會非常細。總體來看，我國基礎設施的沉淀和未來增長的空間還很大，基礎設施REITs未來發展空間廣闊。

原標題:基礎設施REITs：市場潛力大，三類資產受青睞

　　2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱“通知”)，該通知明確，基礎設施REITs試點項目將聚焦重點行業，優先支持基礎設施補短板行業，包括城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。

　　就環境產業投融資領域這一熱門話題，6月12日，在“2020(第十八屆)水業戰略論壇”上，中國光大水務有限公司執行董事兼首席財務官羅俊嶺帶來了題為《環保企業參與“基礎設施領域公募REITs”的幾點思考》的演講,對新政策進行解讀，并分享了利好政策刺激下環保企業需要重點關注的投融資問題。

　　具體分享內容如下：

基礎設施REITs簡介

　　REITs(Real Estate Investment Trusts, REITs)是上世紀60年代美國市場最先孕育出來的，到了上世紀90年代，新加坡REITs也應運而生。目前REITs最大的市場還是在美國、歐盟以及新加坡。國內很多人對REITs不是很了解，并沒有特別關注，也沒有把它作為融資渠道來考慮。但是4月30日通知出來之后，國內的投行都非常興奮，大家熱議2020年很有可能成為我們國家REITs的公募元年。

　　一、水務行業的REITs 解析

　　我們國家現在提的這個概念和美國市場的REITs略有不同，美國市場REITs很明確就是不動產投資信托基金，而我國則更強調了基礎設施公募REITs。

　　來看上面的流程圖，REITs就是通過專業的管理機構對基礎設施資產進行日常經營管理，基礎設施資產所產生的收費收入以派息的方式分配給REITs投資人，從而使投資人能夠享有基礎設施資產長期穩定的運營收益。

　　對水務行業來說就是，REITs的購買人以購買或者發起認購的方式，從污水處理廠等的資產持有人手里購買股權產權，污水處理廠的資產持有人將資產的股權產權轉賣給REITs，獲得一筆現金。在后續的基礎設施資產運營年限中，水廠將運營收入以分紅的方式分給REITs，REITs將這一部分收益穩定持續的提供給REITs的投資人。

　　二、基礎設施REITs兩大資產

　　通知對基礎設施REITs明確了兩大類資產，一類是有完全產權的，另外一類是特許經營權的。持有產權的擁有完全產權，可以持續經營。而特許經營權類的持有者只是在一定期限內享受該資產的現金流。

　　4月30日國家發改委和中國證監會發布的政策指引里面明確，這兩類資產均可以作為基礎設施公募REITs基礎資產，最大的區別就是影響到估值。REITs相當于IPO，如果是一個持有產權的資產，它可以享受運營期間的現金流收益，同時可以享受到未來估值的增長。而特許經營權期滿之后，一般是要無償移交，理論上其最終價值是歸零的，因此投資人能享受的收益僅僅是在經營期間的現金流收益，無法享受到未來資產估值的增長。所以，這兩類資產在估值模型的選取上將存在差異。而這對于水務行業，包括環境行業只要采用BOT的形式，估值可能會比較低。

　　三、基礎設施REITs特征

　　基礎設施REITs，首先，基礎設施資產一定是有穩定的現金流，以此為投資標的;另外，REITs本身是一個標準化的產品，是在公開市場交易的，所以它的流動性很強;第三，基礎資產必須每年能產生穩定的現金流，從而分配給REITs投資人，能保證REITs投資人這個市場持續發展。另外多數國家都會給予REITs產品稅收支持的政策。

　　四、基礎設施REITs與其他產品對比

　　基礎設施REITs從產品屬性上來說，跟股票更為接近，是一種權益類的，如果一個企業決定要去做一個基礎設施REITs，其實更像做一次IPO，就是拿出一個資產去募集資金。它和股票不同點在于它需要強制性的分紅，基礎資產產生的90%可分配的利潤必須分配給REITs的投資人。

基礎設施REITs政策解讀

　　一、 基礎設施REITs主要政策及指引

　　4月30日國家發改委和中國證監會發布的通知，標志著我國公募REITs的試點正式啟航。按照目前法律框架和監管實踐的經驗，這次公募試點采用了公募基金的新資產支持證券(ABS)的模式來進行。

　　二、 基礎設施REITs政策高度

　　為了讓大家更好地理解為什么監管層會推出公募REITs，在這里我把基礎設施REITs和科創板做一個對比。

　　科創板的推出，主要目的是希望給具有核心技術的科技企業在上市規則上給予一些突破，能讓他們在資本市場上融資，以實現鼓勵和引導社會資金投資于科技類創新類的企業。而基礎設施REITs這個產品則是通過建立強制分紅、公開募集、透明管理的產品體系，引導、聚集社會長期限資金投資于我國鼓勵的基礎設施。

　　監管層對于基礎設施公募REITs定位較高：從發改委的角度，旨在通過基礎設施公募REITs來降低基礎設施投融資的負債依賴、推動我國基礎設施的全面發展。從證監會的角度，是為了豐富多層次的資本市場，為不同風險偏好的投資人提供更為豐富的資產配置標的。

　　對于投資者來說，基礎設施REITs、主板、科創板對應不同的投資風險，用下圖來展現，這個圖從低到高展示了投資風險。

　　投資于基礎設施的這些投資者，風險偏好是最低的，它的風險較于主板要低。在國外的REITs市場，大部分的REITs投資者是養老金和保險公司，都是被厭惡風險的投資者持有。

　　三、基礎設施REITs試點項目要求

　　這次試點工作主要集中在六大區域：京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南和長江三角洲;優先支持四大行業：倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，以及信息網絡等新型基礎設施。